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An dieser Stelle informieren die Rechtsanwälte Schreiner & Schreiner über interessante aktuelle Neuigkeiten aus Rechtsprechung und Gesetzgebung. Die Beiträge ersetzen nicht die anwaltliche Beratung!

Eigenbedarf – Gerichte müssen künftig genauer prüfen

von Rechtsanwalt Albin Schreiner, Burglengenfeld

Gerichte müssen bei Eigenbedarfskündigungen in jedem Einzelfall genau prüfen, ob ein Mieter die Wohnung räumen muß oder ob er wegen eines Härtefalls doch in der Wohnung bleiben darf und dürfen nicht nach „Schema F“ vorgehen. Dies geht aus zwei Urteilen des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 22.05.2019 hervor (BGH Az. VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17).

§ 574 BGB besagt: „Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.“ Angesichts der Wohnungsnot insbesondere in Großstädten und immer mehr älteren Mietern bereitet diese Härteklausel Gerichten zunehmend Probleme:

Im ersten Rechtsstreit ging es um eine 1937 geborene Senioren, die seit 1974 Mieterin einer Dreizimmerwohnung in Berlin ist, die sie mit ihren beiden über 50 Jahre alten Söhnen bewohnt. Der klagende Vermieter, der mit seiner Ehefrau und zwei Kleinkindern bislang zur Miete in einer 57 Quadratmeter großen Zweizimmerwohnung lebt, hatte die Wohnung 2015 mit der Absicht erworben, selbst dort einzuziehen. Der von ihm ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung widersprach die Beklagte zu 1, weil ihr ein Umzug aufgrund ihres Alters, ihrer Verwurzelung in der Umgebung durch die lange Mietdauer sowie einer Demenzerkrankung, die sich durch den Umzug weiter zu verschlechtern drohe, nicht zumutbar sei. Sie sei nur noch bedingt in der Lage, Neues zu erlernen und sich in einer neuen Umgebung zurechtzufinden.

Das Berufungsgericht hatte die Räumungsklage abgewiesen. Es hatte zwar die Eigenbedarfskündigung des Klägers für wirksam erachtet, jedoch einen Härtefall angenommen und bestimmt, dass das Mietverhältnis der Parteien auf unbestimmte Zeit fortgesetzt werden müsse.

Im zweiten Verfahren sind die Beklagten seit 2006 Mieter einer Doppelhaushälfte der Kläger in einem Dorf in der Nähe von Halle. In dem Haus leben auch noch der volljährige Sohn der Mieterin sowie der Bruder des Mieters. Im Jahr 2015 kündigten die Kläger das Mietverhältnis mit der Begründung, dass die geschiedene, bisher in Bayern lebende Ehefrau in die Doppelhaushälfte einziehen wolle, um ihre dort in der Nähe lebende betagte Großmutter besser betreuen zu können. Die beklagten Mieter widersprachen der Kündigung. Der Eigenbedarf sei nur vorgeschoben. Darüber hinaus beriefen sie sich auf Härtegründe, insbesondere auf eine schwere Erkrankung des Bruders des Mieters. Dieser sei ein Pflegefall der Stufe II und leide an diversen Erkrankungen, unter anderem an Schizophrenie, Alkoholkrankheit, Inkontinenz und Demenz, und werde von seinem Bruder, der zugleich auch sein gesetzlicher Betreuer sei, im häuslichen Bereich versorgt.
Amtsgericht und Landgericht hatten hier als Vorinstanzen einen Anspruch des Klägers auf Räumung der Wohnung bejaht und die Eigenbedarfskündigung für zulässig erachtet.

Der BGH hat jetzt in beiden Fällen das Berufungsurteil aufgehoben und die Sachen zur weiteren Sachaufklärung an die Vorinstanzen zurückverwiesen. Diese müssen nun inbesondere nocheinmal genauer prüfen, ob tatsächlich Härtegründe bestehen. Das Problem dürfe nicht über schematische Fallgruppen gelöst werden, so der BGH. Vielmehr müsse jeder Einzelfall konkret geprüft werden.

Faktoren wie Alter und lange Mietdauer mit einer damit einhergehenden Verwurzelung im bisherigen Umfeld würden sich nämlich abhängig von der Persönlichkeit und der körperlichen und psychischen Verfassung des jeweiligen Mieters unterschiedlich stark auswirken und rechtfertigten ohne weitere Feststellungen zu den sich daraus ergebenden Folgen für den konkreten Mieter grundsätzlich nicht die Annahme einer besonderen Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB. Erforderlich sei vielmehr eine Abwägung zwischen den Interessen des konkreten Mieters und des konkreten Vermieters, bevor einer Seite der Vorrang eingeräumt werde.

In ersten Verfahren sei das Berufungsgericht zwar zu Recht davon ausgegangen, dass die Eigenbedarfskündigung des Klägers wirksam ist. Es habe jedoch dem Erlangungsinteresse des Klägers rein "schematisch" und daher rechtsfehlerhaft  ein geringeres Gewicht beigemessen, weil dieser eine bereits vermietete Wohnung erworben habe.

Im zweiten Fall habe das Berufungsgericht die für den Bruder des Beklagten dargelegten und durch Atteste belegten Härtegründe bagatellisiert und es versäumt, ein Sachverständigengutachten zu den Auswirkungen eines erzwungenen Umzugs auf den Gesundheitszustand des Bruders einzuholen. Das Berufungsgericht habe damit ohne die erforderliche konkrete Abwägung zwischen den Interessen des Mieters und des Vermieters der Vermieterseite den Vorrang eingeräumt, was der BGH nicht „durchgehen“ ließ.

Beide Entscheidungen waren daher aufzuheben und sind nun von den Vorinstanzen neu zu bewerten und zu beurteilen.

 

 

 

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