Rechtsanwaltskanzlei Schreiner

Die aktuelle Entscheidung

Keine Miete, keine Nutzungsentschädigung

von Rechtsanwalt Albin Schreiner, Burglengenfeld

Gibt ein Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht oder nicht pünktlich zurück, kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung eine Entschädigung in Höhe der vertraglich vereinbarten Miete oder der Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist. So bestimmt es § 546a BGB. An einer “Vorenthaltung“ kann es aber fehlen, so der Bundesgerichtshof (BGH), wenn der Vermieter gar keinen Rückerlangungswillen hat (BGH, Urteil vom 12.7.2017 – VIII ZR 214/16).

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde: Der Beklagte mietete im Jahr 2000 eine Drei-Zimmer-Wohnung. Im Jahr 2010 zog er aus der Wohnung aus und überließ diese nebst sämtlichen Schlüsseln seiner damaligen Ehefrau, mit der er die Wohnung bis dahin gemeinsam bewohnt hatte und von der er sich in der Folgezeit scheiden ließ. Bis Juni 2014 zahlte der Beklagte  jedoch weiterhin die monatliche Miete von 999,03 Euro an den Kläger. Mit Schreiben vom 25.5.2014 kündigte er den Mietvertrag ordentlich zum 31.8.2014.

Die Klägerin teilte ihm daraufhin schriftlich mit, seine „alleinige Kündigung“ sei unwirksam. In der Folgezeit forderten die Klägerin den Beklagten mehrfach schriftlich auf, die Miete für die Monate Juli, August und September 2014 zu zahlen. Dieser leistete der „Fairness halber“ noch mehrere Teilzahlungen für die Monate Juli bis Dezember 2014, stellte danach aber alle Zahlungen ein.

Die Klägerin ging daraufhin zu Gericht und forderte Zahlung der restlichen Miete für das Jahr 2014 und pünktliche Mietzahlung ab dem 1.1.2015. Das Amtsgericht gab der Klägerin im Wesentlichen recht, das Landgericht wies die Berufung des Beklagten zurück. Allerdings hatte die Revision zum BGH Erfolg und führte zur Aufhebung des Urteils des Amtsgerichts:
Das Mietverhältnis sei durch die ordentliche Kündigung des Beklagten zum 31.08.2014 wirksam beendet worden, so die Richter. Einer Mitwirkung der geschiedenen Ehefrau des Beklagten bedurfte es nicht.

Einen Anspruch auf weitere Zahlungen ab dem 1.9.2014 unter den Voraussetzungen des § 546a BGB verneinten die Richter aber ebenfalls, da der Beklagte die Wohnung der Klägerin nicht „vorenthalten“ habe. Zwar sei der Mieter zur Herausgabe der Wohnung gar nicht imstande gewesen – diese wurde ja nicht von ihm, sondern von seiner geschiedenen Ehefrau bewohnt. Solange der Vermieter aber eine Rückgabe gar nicht fordere, sondern den Mieter wie hier sogar am Vertrag festzuhalten versuche, indem er die Wirksamkeit der Kündigung in Abrede stelle, fehlte es jedenfalls an einer „Vorenthaltung“, die denknotwendig nur gegen den Willen des Vermieters erfolgen könne.

Was die Richter der Kläger zubilligten, war lediglich ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung nach § 812 BGB für die Zeit ab 1.9.2014. Dieser Anspruch ist aber nicht (wie der Anspruch aus § 546a BGB) auf die vertraglich vereinbarten Miete oder der Miete gerichtet, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist, sondern nur auf das, was sich der Beklagte möglicherweise selbst erspart hat.

Ob und in welcher Höhe sich der Beklagte überhaupt etwas erspart hat, muss jetzt das Berufungsgericht erneut prüfen. Es muss feststellen, ob der Beklagte durch die Überlassung der Wohnung an seine geschiedene Ehefrau möglicherweise Einkünfte erzielt oder Unterhaltsleistungen erspart hat. Sollte sich herausstellen, dass dies nicht der Fall war, geht der Vermieter „leer aus“.

 

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